Los Derechos Reales

Derechos Reales
El derecho real es aquel que gravita directa e inmediatamente sobre una cosa determinada y que exige de todos un respeto igual, pero puramente pasivo. Es absoluto, se ejerce “erga omnes” contra cualquiera que perturbe su ejercicio.

Esquema de Derechos Reales.
Los romanos consideraron a la propiedad como el derecho real por excelencia, teniendo una posición eminente sobre los demás derechos reales, a los cuales llamaron “iura in re aliena” (derechos sobre la cosa ajena), siendo éstos las servidumbres prediales (“servitutes o iura praediorum”), el usufructo y el uso. Dentro de las “servitutes” tenemos a las “servitutes personarum” (servidumbres personales), establecidas a favor y en beneficio de las personas y las “servitutes praediorum”, constituidas en ventaja de los predios. Posteriormente (por obra del pretor) aparecieron las “enfiteusis”, la superficie, la prenda y la hipoteca, estas dos últimas sirven para garantizar obligaciones, por lo que se les denomina derechos reales de garantía.

PROPIEDAD.
1. Concepto.
El derecho de propiedad es aquel en virtud del cual las ventajas que puede procurar una cosa son atribuidas todas a una persona determinada. Los romanos no se ocuparon en definirla y sólo analizaron los beneficio que otorga a su titular. Éstos son el “ius utendi o usus, ius fruendi o fructus y ius abutendi o abusus”. Por uso se entiende el derecho de servirse de la cosa conforme a su naturaleza o destino. “Fructus” designa el derecho a percibir los productos, sea reales, como los frutos de los árboles, la lana o impropiamente dichos, como los intereses de una suma de dinero; frutos en general son productos conforme al destino de las cosas productivas y que renacen periódicamente, de manera que vienen a constituir una renta. Podemos considerar como frutos las cosechas, el vino, la cría de animales. Son frutos naturales los que nacen sólo por la fuerza de la naturaleza; frutos civiles son las utilidades habidas indirectamente de las cosas, como los alquileres, el interés que produce una suma de dinero. El “abusus” o derecho de disposición, consiste en la facultad de transformar, enajenar y aun destruir la cosa. El “usus” y el “fructus” se ejercen por actos que dejan a la cosa su existencia y substancia y pueden ser repetidos indefinidamente por el propietario; el “abusus”, por el contrario, se caracteriza por actos que agotan la forma o substancia de la cosa o el derecho del propietario.
El derecho de propiedad como lo concibió ya el antiguo derecho civil, presenta tres caracteres: es un derecho a) exclusivo, b) absoluto y c) perpetuo.
a) Es exclusivo en el sentido de que sólo el propietario, con exclusión de los demás, puede beneficiarse de las ventajas que le confiere su derecho.
b) Es absoluto porque teniendo sólo el propietario los derechos sobre la cosa, ninguno puede restringirle su ejercicio.
c) Es perpetuo o irrevocable porque no puede ser quitado a su titular más que por un acto de su voluntad o por alguna circunstancia que destruya la cosa; la propiedad no es temporal como otros derechos reales, debe durar tanto como la cosa.
2. La Copropiedad.
La copropiedad o condominio se da cuando un mismo objeto pertenece a varias personas, a esta figura los romanos la llamaban “communio”. El objeto era considerado como una unidad indivisa, del cual cada copropietario tenía una parte ideal (“pars pro indiviso”).
El copropietario puede hacer el uso normal de la cosa, respetando el derecho de los demás, y se les puede prohibir un uso abusivo o que constituya una innovación en la misma, sin el consentimiento de los demás. Cuando uno de ellos abandona su parte indivisa, sin haberla cedido a otra persona, la parte por él dejada acrece a los demás copropietarios. Como esta situación es fuente de continuas dificultades, los copropietarios pueden salir de este estado mediante la acción “communi dividundo” (para dividir lo común), si se trata de los socios, o por la acción “familiae erciscundae” (de división de la herencia) si se trata de coherederos.
3. Extinción de la Propiedad.
La propiedad se extingue:
1) Cuando la cosa de que es objeto este derecho deja de existir, si la destrucción no es completa, subsiste sobre la que queda.
2) Cuando la cosa deja de ser susceptible de propiedad privada, como un esclavo manumitido, una cosa profana que se consagra y se torna sacra.
3) Cuando un animal salvaje recobra su libertad.
4) Si se ha abandonado una cosa, deja inmediatamente de ser nuestra y se hace inmediatamente del que la ocupa. Fuera de estos casos la propiedad es perpetua en el sentido de que el tiempo no ejerce influencia sobre ella. La propiedad puede pasar de una persona a otra transmitiéndose, pero sin extinguirse.
4. Modos de Adquirir la Propiedad.
La propiedad puede adquirirse a titulo particular o a título universal; en el primer caso, la adquisición tiene por objeto único la propiedad de una o varias cosas individualmente determinadas; en el segundo (“per universitatem”) es el patrimonio entero o una parte alícuota del patrimonio de una persona viva o difunta lo que viene a fundirse en nuestro patrimonio.
Otros autores dividen los modos de adquisición en modos originarios y modos derivados. Originario es el que implica adquisición sin enajenación, cuando nos hacemos propietarios sin intermedio de ninguna otra persona, por el hecho de tomar la cosa y disponer de ella. Derivado es aquel por el cual recibimos la propiedad por mano de otra persona, quien nos la transfiere.
5. Modos Originarios de Adquirir la Propiedad.
A) La “Occupatio”. La ocupatio se realiza sobre las cosas que no pertenecen a nadie; implica adquisición sin venta o transmisión; no se sucede a nadie en la propiedad, de donde se sigue que obtenemos una propiedad franca, libre de todo gravamen. Lo que no es de nadie se deja por razón natural al que lo ocupa.
B) La Accesión. Este modo de adquirir la propiedad pertenece al derecho de gentes, como la “occupatio” y la “traditio”, consiste en adquirir una cosa como accesoria de otra cosa que ya nos pertenece; es un modo natural de adquirir. Habrá adquisición por accesión cuando alguna cosa accesoria esté unida o incorporada a una cosa principal; el propietario de la principal se hará propietario del conjunto, pues la cosa accesoria pierde su individualidad.
Casos en los que se incorpora una cosa inmueble a otra inmueble:
a) “Del aluvión”. El aluvión son los restos y partículas de lodo que el río va acumulando lentamente en las orillas; como nadie puede reclamar estas partículas, pertenecen al dueño del campo así aumentado.
b) “Abulsio”. Acontece lo contrario, cuando la fuerza de la corriente arranca un pedazo de terreno y lo deposita en otra parte, su propietario puede reclamarlo, pues los romanos ven aquí una yuxtaposición y no una absorción de uno de los terrenos por el otro. El dueño del inmueble principal se hace propietario del pedazo de terreno depositado por las aguas cuando éste se asiente y los vegetales echen raíces.
C) La “Usucapio”. La “usucapio” es una forma de adquirir la propiedad por la posesión continuada; no opera inmediatamente como las otras formas, sino que resulta a la larga y mediante ciertas condiciones. Es a adquisición de la propiedad al término exigido por la ley. Para que adquiramos la propiedad, la posesión debe descansar sobre una “causa iusta”, debe ser de buena fe y continuada.
Cumplida la prescripción, el antiguo propietario pierde “ipso iure” su derecho de propiedad junto con la acción reivindicatoria.

POSESIÓN.
1. Concepto.
La posesión revela la idea de una persona colocada en contacto material con una cosa, expresa el hecho de tenerla físicamente a su disposición (“corpus”). Si a este hecho se suma la voluntad de tenerla como suya (“animus”), se dirá que el detentador la posee. El “corpus “ es el elemento material de la posesión, que consiste en la relación de hecho existente entre el poseedor y el objeto o cosa. El “animus” es el elemento intencional o volitivo, por el que el poseedor se comporta como propietario, o sea, que ejerce actos de disposición sobre el objeto: lo presta, lo modifica, lo enajena.
Posesión es el hecho de tener en nuestro poder una cosa reteniéndola materialmente con la voluntad de tenerla y disponer de ella como lo haría un propietario.
2. Posesión y Propiedad.
Al hablar del concepto de posesión, no debe confundirse la posesión y la propiedad; los romanos las distinguieron bien. Poseer es estar en contacto con una cosa material, tenerla a su disposición, ejercer sobre ella actos de dueño. Si posesión y propiedad estuvieran siempre reunidas en las mismas manos, la distinción no sería necesaria. La posesión es una presunción a favor de la propiedad, el hecho de la posesión autoriza a presumir el derecho de propiedad.
3. Clases de Posesión.
a) “Possessio naturalis”, llamada también “possessio corpore, detinere, tenere”, que es una simple tenencia del objeto y que no tenía protección judicial; se da cuando el detentador sólo tiene el “corpus”, como en el caso del depositario, del arrendatario, del comodatario y del usufructuario.
b) “Possessio”, también llamada “possessio ad interdicta” y es una situación de poder que se ejerce sobre el objeto, como en el caso del acreedor prendario y del poseedor de l os fundos provinciales.
c) “Possessio Civilis” es una situación de dominio de hecho sobre el objeto, que por usucapio puede transformar a su tenedor en propietario.
4. Consecuencias Jurídicas de la Posesión.
El poseedor está protegido en su posesión con los interdictos. Si la posesión es de buena fe, el poseedor hace suyos los frutos. La “possessio ad usucapionem” hace que el poseedor mediante la prescripción adquiera la propiedad. El poseedor, por el hecho de serlo, conserva el objeto mientras se aclara la cuestión de su propiedad.
5. Pérdida de la Posesión.
La posesión se pierde cundo se deja de tener el “animus possidendi”, cuando se pierde el “corpus” y cuando se pierden a la vez ambos elementos. Hay desaparición del “animus” sólo en el caso de que el poseedor, sin desasirse materialmente de la cosa, renuncia a comportarse como amo. Para perder la posesión debe atenderse a la intención del poseedor. Por lo tanto puede perderse la posesión sólo con la intención. Se pierde la posesión “corpore”: 1) Cuando por caso fortuito, sin que se destruya la cosa, se me quita su disposición. 2) Cuando huye un animal mío. 3) Cuando un tercero toma la cosa “animo domini” sin el consentimiento del poseedor actual; aquí la posesión no se considera perdida más que en tanto no puede ser recobrada por los interdictos; dejamos de poseer lo que se nos haya sustraído, lo mismo que lo que se nos ha robado. La posesión se pierde “animo et corpore”: 1) Cuando la cosa se destruye, aquí el “animus” carecerá de sentido y el “corpus” deviene imposible. 2) Cuando el poseedor es hecho prisionero y muere en el cautiverio. 3) Cuando la cosa ha sido objeto de una “derelictio” o abandono voluntario. 4) Cuando el poseedor, queriendo vender, entrega la cosa a un tercero, quien por su parte desea adquirirla.

DERECHOS REALES SOBRE COSAS AJENAS.
1. “Iura In Re Aliena”. Esquema General.
Podemos dividir a los “iura in re aliena” (derechos sobre la cosa ajena), en derechos reales de disfrute y derechos reales de garantía; entre los primeros tenemos las servidumbres reales o prediales, las servidumbres personales, las enfiteusis y la superficie; entre los segundos se encuentra la prenda y la hipoteca, que se caracterizan por ser derechos accesorios, no susceptibles de ejercerse en varias ocasiones como los primeros.
2. Caracteres y Principios Generales de las Servidumbres.
1) Toda servidumbre disminuye el derecho naturalmente absoluto del propietario de la cosa sirviente. De aquí dos consecuencias: a) ninguno puede tener servidumbre sobre su propia cosa (“nemo ipse sibi servitutem debet”); b) la servidumbre no se presume, el que la reclama debe probarla (“...sed si te servitutem habuisse non probetur...”)
2) La servidumbre no puede consistir en una simple disminución de los derechos de un propietario, debe aprovechar a un tercero
3) La servidumbre no podrá conferir ninguna ventaja que no esté naturalmente comprendida en el derecho de propiedad.
4) una vez establecida, la servidumbre constituye una relación definida e invariable entre la cosa sirviente y el fundo o la persona a quien le pertenece.
Las servidumbres prediales son perpetuas, por ser indefinida la duración de los inmuebles; en cambio las personales son temporales, limitadas a la vida de su titular; cuando un fundo sirve a otro fundo, las servidumbres que entre ellos existen se mantienen aun cuando cualquiera de los fundos se venda; las servidumbres no pueden cederse, el titular de una servidumbre personal no puede darla aun tercero, y el titular de una servidumbre predial no puede pasarla a otro predio, de donde resulta que no hay posibilidad de establecer una servidumbre sobre otra servidumbre (“servitus servitutis esse non potest”).
3. Las Servidumbres Reales o Prediales. Caracteres, su División.
1) Una servidumbre predial no puede tener por objeto restringir los derechos de un propietario sin beneficio para el otro fundo; debe procurar utilidad al fundo dominante.
2) La servidumbre predial no existe más que en beneficio de un fundo, su extensión está determinada por las necesidades del fundo dominante.
3) Una vez constituida la servidumbre predial, nada se opone a que tenga una duración igual a la de los inmuebles, de donde es naturalmente perpetua.
4) Las servidumbres reales o prediales son indivisibles, la partición de alguno de los fundos no modifica a la servidumbre.
4. Constitución de las Servidumbres.
Las servidumbres podían constituirse en forma directa (“translatio servitutis”) como cuando se vende un fundo y se le impone la servidumbre en beneficio del que nos queda.
La constitución de una servidumbre predial podía hacerse pura y simplemente, o estar suspendida por una modalidad, de manera que la servidumbre fuese creada únicamente a la llegada de un término o a la realización de una condición, o que se originara de inmediato para después extinguirse. Estos efectos no podían conseguirse utilizando la “mancipatio” o la “in iure cessio” por el carácter categórico de sus fórmulas.
5. Extinción de las Servidumbres.
Las servidumbres reales o prediales pueden extinguirse:
1) Por la renuncia, que para que operara debía ser hecha por “in iure cessio”.
2) Por la confusión o reunión de los dos fundos en un mismo propietario, por la regla ”nulli res sua servit” (no hay servidumbre sobre cosa propia).
3) Por el no uso de dos años en la época clásica y bajo Justiniano de diez y de veinte años.4) Por la pérdida completa del fundo dominante o del sirviente cuando es definitiva o ha pasado el plazo de la extinción.
La extinción de la servidumbre hace desaparecer la restricción impuesta a la propiedad del fundo sirviente, que recobra su libertad natural.
6. Servidumbres Personales.
Las servidumbres personales son aquellas que están establecidas en beneficio de una persona, son necesariamente temporales, su más larga duración se mide por la vida de la persona a la que pertenece; tratándose de personas morales, cuya duración podría ser indeterminada, la servidumbre personal establecida en su beneficio no podía durar más de cien años, ya que es el término de vida de un hombre longevo.
Entre las servidumbres personales encontramos cuatro: el usufructo, que es la más importante de todas y de las cuales las otras son, por así decirlo, especies: el uso, la habitación y las “operae servorum” (los servicios o trabajos de los esclavos).
7. El Usufructo.
Justiniano en sus “Instituciones” define el usufructo como el derecho de usar y de disfrutar la cosa de otro sin alterar su substancia, en efecto este derecho se ejerce sobre una cosa corporal que, destruida, entraña necesariamente la pérdida del derecho. Cuatro ideas se desprenden de ella:
1) El usufructo gravita sobre una cosa ajena (“ius in re aliena”).
2) Como la propiedad, de las cual es un desmembramiento, no se ejercita sino sobre cosas corporales.
3) Comprende el “ius utendi” en toda su plenitud y el “ius fruendi” o derecho de recoger los productos calificados como frutos; pero excluye el “ius abutendi”, de donde se sigue que no puede haber usufructo sobre cosa que no podemos usar sin consumirlas, como el vino, el trigo, el dinero, etc. El “ius abutendi” queda en poder del propietario, quien es considerado como nudo propietario, pues su propiedad está destituida de sus principales atributos.
4) El usufructo no subsiste más que “salva rerum substantia”, pues termina si la cosa perece.
El usufructo está considerado como divisible, por lo que puede ser constituido y extinguido en parte.
8. Constitución y Extinción del Usufructo.
Haciendo mención al antiguo derecho civil, el usufructo se constituye tanto por “translatio” como por “deductio”, por los mismos modos y según las mismas reglas que las servidumbres prediales, bajo la sola reserva de que no podrá ser transferido por “mancipatio”. De todos esos modos, el usado con mayor frecuencia es el legado “per vindicationem”, porque el propietario consiente mejor en despojar del goce del bien al heredero que despojarse él mismo durante su vida.
Extinción del Usufructo. Cuando se extingue el usufructo el nudo propietario recobra el pleno y entero goce de su bien. El usufructo se termina:
1) Por la muerte de su titular.
2) Por la expiración del tiempo fijado, pues es esencialmente temporal.
3) Por la “capitis diminutio” del usufructuario.
4) Por la renuncia del usufructuario en beneficio del propietario.
5) Por el no uso de un año para los muebles y dos para los inmuebles, bajo Justiniano por diez años entre presentes y veinte entre ausentes para los inmuebles.
6) Por consolidación o adquisición de la nuda propiedad por el usufructuario, por la aplicación de la regla “nulli res sua servit (“no hay servidumbre sobre cosa propia”).
7) Por la “mutatio rei”, es decir, por todo acontecimiento que destruya la cosa o que la transforme.
9. Otra Servidumbres Personales.
a) El Uso. El uso no es otra cosa que el “ius utendi” entero, esto es, el derecho de retirar de una cosa todo el uso de que pueda ser susceptible, pero sin percibir ningún fruto.
El usuario debe ejercer por sí mismo su derecho, pero cuando usa una casa puede ocuparla con su familia, mas no venderla, ni alquilarla o ceder gratuitamente el ejercicio de su derecho.
b) Habitación. El derecho de habitación se confundía con el uso de una casa, pero la jurisprudencia lo clasificó aparte como un derecho original. Las reglas que lo distinguen del uso son: 1) no se extingue ni por el no uso, ni por la “capitis deminutio” de su titular, pues consiste más bien en un hecho, que en un derecho; 2) El que tiene este derecho puede rentarlo.
c) “Operae servorum” (los trabajos de los esclavos). Es el legado que tenía por objeto aprovecharse de los trabajos de un esclavo y también de alquilarlos. Cuatro diferencias lo distinguen del derecho de uso: 1) Comprende la facultad de rentarlo; 2) No se extingue ni por el no uso, ni por la “capitis deminutio”; 3) Se extingue por la “usucapio”; 4) Es transmisible a los herederos. Estas dos últimas características dan a esta servidumbre un carácter anormal.