Servidumbres Prediales

Hagamos el análisis partiendo del hecho de que en el Derecho Romano las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad eran vistas y reguladas como servidumbres prediales, a las cuales los romanos originariamente denominaron servitutes; aunque quizás impropiamente, lo que veremos más adelante.
"En Roma la clasificación de los derechos se distinguían en dos categorías: Por una parte el Derecho de Propiedad como derecho real por excelencia y por otro lado los demás derechos reales. Estos últimos consisten en la facultad de su titular de realizar determinadas actividades sobre la cosa de otro, o bien de exigir del propietario que se abstenga de llevar a cabo determinadas actividades sobre la cosa propia; aparecen como limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad".
"Las servidumbres prediales constituyen los derechos reales más antiguos sobre cosas ajenas, y consisten en limitaciones determinadas y típicas que se hacen a la propiedad de un fundo ( fundo sirviente ) a favor de la propiedad de otro fundo (fundo dominante). Se trata de un derecho sobre la cosa ajena que corresponde al propietario de un fundo, en cuanto tal, derecho que añade a su derecho de propiedad y al cual corresponde una limitación del derecho de propiedad del fundo sirviente".
"El objeto del derecho de servidumbre predial constituye un disfrute ulterior económico que el propietario del fundo dominante puede obtener y aparece, por tanto, como una ventaja, un incremento del fundo dominante, paralelamente la limitación impuesta a la propiedad del fundo sirviente, aparece como una desventaja, una disminución del mismo. Así por ejemplo, la servidumbre impuesta a un fundo de no elevar las edificaciones más allá de una determinada altura, constituye un mayor disfrute económico del fundo dominante, dado que las construcciones existentes en el, por efecto de la limitación impuesta a la propiedad del fundo sirviente, estarán más aisladas, tendrán más luz y mejor vista, esto es concebido como un mejoramiento del fundo dominante y una disminución del fundo sirviente".
"Se comprende que las servidumbres prediales pueden constituirse solamente en relación a dos fundos que se encuentren materialmente en tal situación, que de la limitación de la propiedad de uno se derive una ventaja efectiva para el otro. No es preciso necesariamente que los fundos sean contiguos, pero las fuentes romanas insisten lógicamente en el requisito de proximidad ".
Si nos detenemos y analizamos las servidumbres prediales nos podemos percatar de que, como expusimos anteriormente, establecen las limitaciones derivadas de las relaciones de vecindad y ejemplo de ello lo es el caso de que algunos propietarios debían conceder el paso a través de sus fundos, denominadas servidumbres de paso, como una de las más antiguas; otro ejemplo lo constituye el hecho de que se habían impuesto diferentes limitaciones en materia de edificación (distancias, alturas, etc. ) a los propietarios de inmuebles urbanos cuyo contenido corresponde inequívocamente a las servidumbres urbanas.
Se dividen en las dos grandes categorías de las servidumbres rústicas que gravan sobre los fundos rústicos, y de las servidumbres urbanas que gravan sobre los edificios.

Las servidumbres urbanas, por su parte, se dividen en:
* Iura stillicidiorum: que comprende las consistentes en el derecho de hacer que entre agua pluvial, ya sea directamente o a través de conducciones en el fundo del vecino, llamada servitus stillicindii; comprende además la servitus stillicindii vel fluminis non avertendi, que es la contraria a la anterior, es decir, a recibir las aguas pluviales en el propio fundo; comprende también la servitus aquae immittendae, es decir, el derecho a hacer que entre agua en una conducción del fundo de otro; la servitus cloacae o derecho al desagüe de aguas pútridas.
* Iura parietum: Comprende la servitus tigni immittendi o derecho a introducir vigas en el muro del vecino; servitus proeciendi o derecho a hacer que sobresalgan las construcciones propias ( balcones, terrazas, similares, etc. ) sobre el fundo de otro; servitus protegendi o derecho a proyectar una cubierta protectora sobre el fundo ajeno.
* Iura luminum: Abarca la servitus altius nom tollendi o derecho a que el vecino no levante las propias construcciones más allá de determinada altura, a la cual corresponde otra inversa (servitus altius tollendi); servitus ne luminibus, ne prospetui officiatur o derecho a que el propietario de un fundo no realice construcciones que disminuyan la luz en el fundo vecino, a la cual corresponde la servitus officiendi luminibus vicini; la servitus luminum o luminis immittendi, o derecho a abrir ventanas en el muro común o en el de otro en beneficio del edificio.
Son difícilmente clasificables en las tres categorías mencionadas, la servitus fumi immittendi y la servitus cuniculi balneari habendi (derecho a hacer que entre humo o vapor en una conducción del fundo vecino). Se discute además, si los clásicos admitieron una servitus itineris urbana.

En el Derecho Romano como acabamos de ver, las relaciones de vecindad eran vistas y reguladas a través de las servidumbres prediales. Hay que observar que si bien en este Derecho las servidumbres estaban catalogadas en los tipos que hemos enumerado, podemos decir que los juristas romanos, más que tener el concepto de servidumbres prediales, conocían cada una de ellas.